前に不動産市況の見通し予想記事を書いてきました。不動産市況においてはマンション価格の下落・供給減少等（不況時に値段を下げないようまず供給を絞る）下げトレンドとなっております。今回は近年増えている狭くて小さい狭小物件について書いてゆきたいと思います。狭小物件は地価（土地の価格）が高い都会でも、一般のサラリーマンが戸建てを買えるようにするために建てられていました。また今回はこういった狭小物件需要が今後減るのではないかという私の私見を書いてゆこうと思います。
狭小物件ってどれくらい？
狭くて小さい物件というのは名古屋市内ですと15坪（約49.5㎡）～20坪（約66㎡）前後をさします。また狭小の単位は地域によっても違い東京なんかですともっと小さい10坪（33㎡）なんていうのもあったりします。坪という単位についても解説してゆきます。一坪というのは、和室にある畳2枚分約3.3㎡となります。
当然ですが、今回の定義する狭小物件は建築基準法等の法的義務を満たしたものとなります。土地に住宅をたてる場合は道路との接道義務を満たさなければなりません。4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道しなければなりません。最低2ｍの間口が必要です。一般的にはこういった狭小地に3F建などの建物が建築されているものが多いです。
※実際に建物を建築する場合は、用途地域、建蔽率、容積率等についても考慮する必要があります。なお現在4ｍ未満の道路に建築されている建物は、従来から建っている既存不適格建築物となります。
狭小物件はどのようにできる？
一般的には狭小住宅を手掛けるパワービルダー等（分譲業者）が土地（在来の一軒家等）を仕入れ、その土地を区割りし複数の家を建てることからできます。「分譲」という言葉通り、土地を複数の区画に分けて住宅を建築して譲る（売る）ことになります。下記の図では、従来の一軒家を仕入れ建物を取り壊し、4区画に分け家を建築し販売するものとなります。土地を区割りし狭小地とすることで、1区画当たりの土地をサラリーマン買える価格帯として安く販売でき、まとめて住宅を新築することができます。
また、区画を分けるときに上の事例のように「旗竿地」が作られたりします。特に「奥行長大」と言われる間口から見て細長い土地の区画割りに使用されます。通路や車の駐車等土地の利用が限定される路地部分と建物を建てる有効面積部分としての旗の部分にわかれます。
狭小物件需要が今後減る理由
それでは私見にはなりますが、こういった狭小物件需要が今後へるのではないかという理由について書いてゆきたいとおもいます。
１.三密を回避できない。
現在はwithコロナの時代にはソーシャルディスタンスが求められます。前に「家庭内感染をどう防ぐ～コロナウイルス～」でもかきましたが、コロナウイルス等の感染症において家が狭いほど家庭内隔離が難しくなります。
２.都会に住む必要性が薄れる
1に続きwithコロナ時代に本当に都会に住む必要があるのか考えさせられます。連日東京等人工密集地でコロナウイルスの感染が多い中で本当に都会に住む必要があるのか再考されます。今後テレワーク等が発展していくと通勤等を考慮した都心部へ住む必要性も薄れてきます。
３.改築や建替えが困難
狭小地に家を建てる場合は、新築時はまとめて建築したりできるのですが建替時には取り壊し建て替えるのに、周りの家との調整が必要であり、またお金もかかります。狭小地は建蔽率・容積率が上限になっていることが多く、改築も困難です。なので基本的には長く住み続けることが前提となると思います。
４.テレワークをしにくい
今後会社への通勤から自宅でのテレワークが増えてくると思います。単純に狭いと仕事をするのに十分なスペースをとることができません。家にいる時間が長くなるため環境を充実させる必要があります。
５.住宅地の地価低下（人口減少・生産緑地指定解除）
住宅地が今後下落していくものと予想するからです。単純に日本の人口が減少していく中でわざわざ一人当たり狭い土地に住む必要がなくなり、土地も余ってくることが予想されます。また、2022年問題と言われる生産緑地の指定解除が起こります。生産緑地とは1991年3月に生産緑地法が改正された市街化区域内の農地（田・畑等）を生産緑地と指定して固定資産税等の税制面で大幅な優遇を受けられる制度です。その制度は1992年度から始まり、税制面で優遇される代わりに30年間の営農義務が課せられます。2022年にこの期限が切れていくことから、これを機に農業をやめる人たちが農地を売り、宅地等の転用が増えていくことが予想されます。こうした人口減少や生産緑地指定解除を踏まえると住宅地の値段は低下していくことが予想できます。
今回は狭小地について書いていきました。これからの住まいはwithコロナ等を踏まえて大きく変わっていきます。引き続きこのような不動産の記事も定期的に書いてゆきます。今回もご愛読誠にありがとうございました。
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